PLAZOS DE GARANTÍA Y PLAZOS PARA RECLAMAR DEFECTOS CONSTRUCTIVOS
Son muchas las reclamaciones que generan los defectos constructivos en las nuevas edificaciones, problema que afecta a compradores individuales, pero también y en gran medida a las Comunidades de Propietarios.
Ante la aparición de defectos o vicios constructivos en la edificación, se hace necesario en primer término la elaboración de un informe pericial que los detalle, determinando el alcance de los mismos, su causa y resolución, determinando la responsabilidad de cada uno de los agentes que intervienen en el proceso constructivo (promotor de la obra, arquitecto, aparejador y constructor), notificando de inmediato a quien deba responder de los mismos.
La responsabilidad del promotor de la obra, arquitecto, aparejador y constructor es personal e individualizada, si bien cuando no es posible la individualización de la causa del daño la responsabilidad será solidaria, en caso de que los daños procedan de más de un vicio, distinto y atribuible a distintos agentes, cada uno de ellos tendrán que responder e indemnizar por los daños que sea resultante del defecto imputado, pero no del resto.
¿Cuáles son los diferentes vicios o defectos constructivos por los que reclamar?
- Defectos estructurales, son los daños sufridos por vicios o defectos en elementos estructurales que comprometen la resistencia y estabilidad del edificio. La Ley de Ordenación de la Edificación los describe como aquellos que afectan a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
- Defectos de habitabilidad, que son los daños provocados por vicios o defectos en elementos constructivos o instalaciones e incumplimiento de los requisitos de habitabilidad. La Ley de Ordenación de la Edificación los define como aquellos que afecten a los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Defectos de terminación o acabado, que son aquellas patologías constructivas de pequeña índole debidas a una falta de terminación en remates de obra o defectos poco importantes de ejecución de ejecución de la obra o defectos de materiales que no afectan a los elementos estructurales, por lo que no tienen trascendencia sobre la seguridad o habitabilidad. De estos defectos de acabado y terminación responderá exclusivamente el constructor.
¿Cuáles son los plazos de garantía en los defectos constructivos?
Según sea el vicio o defecto en la construcción que se presente la Ley de Ordenación de la Edificación establece tres diferentes plazos de garantía:
- Los defectos de terminación o acabado tienen un plazo de garantía de UN AÑO.
- Aquellos defectos o vicios que afecten a la habitabilidad de la edificación tienen un plazo de garantía de TRES AÑOS.
- Y los defectos y vicios más graves que afectan a elementos estructurales y por tanto a su seguridad, tienen un plazo de garantía de DIEZ AÑOS.
El cómputo de los plazos antes mencionados se inicia a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción de la obra o cuando esta se entienda tácitamente decepcionada, que es un momento anterior a que se suscriba la escritura de compraventa, teniendo los defectos y vicios constructivos, necesariamente revelarse en estos plazos de garantía que la ley otorga.
Una vez detectados los vicios o defectos en estos plazos de garantía, el plazo para interponer la correspondiente reclamación judicial es de DOS AÑOS, siendo este un plazo de prescripción que se puede interrumpir con reclamaciones extrajudiciales fehacientes de las quede constancia.
Por ello, es importante notificar los defectos de edificación desde que sean detectados a la constructora y promotora y, en su caso, el arquitecto director de obra y el aparejador director de ejecución, quienes responderán por los daños de los que sean responsables, sin que la notificación a uno de estos agentes de la construcción interrumpa la prescripción de la reclamación frente a los restantes.
Acción por incumplimiento contractual
El comprador también podría dirigirse contra el promotor-vendedor a través de las acciones propias de la compraventa y las generales que regulan la responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones que le son propias, para exigirle la reparación de tales defectos, siendo el plazo de prescripción de la acción por incumplimiento contractual es de QUINCE AÑOS, pero la jurisprudencia ofrece varias soluciones para fijar el día de comienzo del cómputo.
El perjudicado por vicios o defectos constructivos puede optar por el ejercicio de la acción que considere más conveniente a sus intereses, incluso acumulándolas en el mismo.
Si como comprador o si la Comunidad de Propietarios de su edificio, se encuentra afectada por vicios o defectos en la construcción del edificio, vivienda o local, este despacho le asesorará ampliamente, sobre las acciones que pueden llevarse a cabo para reclamar los daños y responsabilidades frente a las promotoras, constructoras y demás agentes de la construcción.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
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