Cuando se alquila una vivienda, el inquilino o arrendatario de la misma puede ejercer una serie de derechos, pero también debe cumplir con las obligaciones que se regulan en la ley de arrendamientos urbanos y las que se fijan en el contrato de arrendamiento o de alquiler.
Derechos del inquilino
Derecho a negociar las condiciones del contrato
Esto incluye dos aspectos fundamentales como son las cuantías de las rentas del alquiler y la duración del contrato.
Si la duración es inferior a cinco años se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que se cumplan los cinco años. El inquilino puede comunicar al propietario, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo. También, aunque el inquilino firme un contrato de alquiler de un año, puede darlo por terminado a los seis meses de la firma. Eso sí, siempre que se le comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
Excepcionalmente, transcurrido un año, el propietario podrá finalizar el contrato si él mismo o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial van a ocupar la casa como vivienda habitual.
Derecho de adquisición preferente
En el caso de que el propietario de la vivienda decidiera ponerla en venta el inquilino tiene un derecho preferente para su compra. En el contrato de arrendamiento se puede acordar la exclusión de este derecho.
Derecho a transmitir la titularidad del contrato
En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.
Para la cesión del contrato a terceras personas se deberá contar con el consentimiento del arrendador.
Derecho a solicitar las reparaciones necesarias
El inquilino tiene, sin que suponga un aumento de la renta, el derecho a exigir al propietario las reparaciones necesarias para la conservación y el mantenimiento de la vivienda en las condiciones que existían al comienzo del alquiler. Esto no incluye las obras de mejora, ni las pequeñas reparaciones, ni los deterioros provocados por el mal uso de la vivienda.
Derecho a devolución de la fianza
Cuando finaliza el contrato de alquiler, el inquilino tiene el derecho a recuperar la fianza siempre y cuando no existan deudas y la vivienda este en buenas condiciones. En este sentido, en ocasiones conviene incluir a la firma del contrato un inventario de los bienes y del estado de la vivienda.
Derecho a tener recibos o justificantes de pago
El artículo 17.4 LAU establece la obligación del arrendado de entregar recibo de pago al inquilino, algo muy necesario para justificar el pago de la renta cuando se hace en metálico. Normalmente se suele pactar la emisión de un recibo bancario pero se pacta que el pago se haga por medios que se pueda acreditar, como puede ser una transferencia mensual, podría eximirse la entrega del recibo.
Acceso del propietario a la vivienda
El propietario no puede entrar a la vivienda sin autorización de inquilino. El derecho a la inviolabilidad del domicilio se recoge en la Constitución y podrá ser objeto de denuncia.
Deberes del inquilino
Abonar la fianza al comienzo del alquiler
Al comienzo del alquiler el inquilino deberá depositar la fianza que estipule el contrato.
Abono de las rentas
Corresponde también al inquilino el pago mensual de las rentas fijadas en el alquiler de la vivienda. Salvo que el contrato fije otra cosa, se deberá abonar en los primeros siete días de cada mes. El pago se efectuará en el lugar y por el procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la vivienda arrendada.
Abono de las facturas de agua, gas, electricidad…
Los consumos de los servicios de suministro realizados por el uso de la vivienda corresponde abonarlos directamente por el inquilino, salvo que se establezca otra cosa en el contrato u otras alternativas. Normalmente el inquilino domicilia su abono, pero en ocasiones, lo abona el propietario y, entonces, corresponde su pago a éste, previa presentación del recibo.
Conservar la vivienda y dejarla en las mismas condiciones que se alquiló
También corresponde al inquilino cuidar el inmueble y mantenerlo en el mismo estado en el que lo recibió, asumiendo las pequeñas reparaciones. También, deberá comunicar al propietario las reparaciones que sean necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda. La fianza que se deposita al comienzo del contrato es parte de la garantía que tiene el propietario para las posibles reclamaciones que puedan existir. Es una de las cuestiones que más conflictos genera, por lo que es conveniente acudir a una abogada que pueda asesorar convenientemente.
Obras en la vivienda
Para realizar obras en la vivienda deberá tener el consentimiento del propietario. Tampoco deberá hacer obras que afecten a la seguridad de la vivienda.
Actividades molestas, ilegales, nocivas o peligrosas
El inquilino dedicará el uso a vivienda evitando realizar cualquier actividad molesta, ilegal, nociva o peligrosa que pueda afectar a la vivienda o al resto de los vecinos del inmueble.
Tanto en la negociación y formalización del contrato de alquiler, como en el trascurso del mismo y en su finalización es conveniente consultar a expertos como MJPeraza que podrán asesorar y ayudar a resolver las situaciones que puedan surgir.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
