En el ámbito de la copropiedad, puede surgir la necesidad de dividir un bien común que se considera indivisible. La indivisibilidad puede deberse a razones físicas, legales o prácticas que impiden una división equitativa entre los copropietarios. En estos casos, se deben explorar alternativas para llevar a cabo la división de manera justa y efectiva.
Situaciones típicas de indivisibilidad
Existen diversas situaciones en las que un bien común puede considerarse indivisible. Dos ejemplos típicos de copropiedad incluyen:
- Herencia Compartida: Los hermanos heredan un mismo inmueble.
- Compra Conjunta en Matrimonio: Un matrimonio compra al 50% un inmueble que será su vivienda habitual.
- Compra conjunta de un bien: adquisición de un vehículo al 50% por una pareja de hecho
Derecho a la división de la cosa común
Cada copropietario tiene el derecho de poner fin a la situación de copropiedad en cualquier momento, sin necesidad de argumentar las causas que lo motivan. Este derecho está recogido en el artículo 400 del Código Civil español, que establece: “Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
¿Cómo determinar si un bien es divisible o indivisible?
Es crucial determinar si el bien es divisible o indivisible, ya que esto influirá en el procedimiento a seguir:
Bienes Divisibles: La división se realiza mediante la división material del bien. Por ejemplo, la división de un terreno entre los copropietarios en función de su porcentaje de titularidad o de una vivienda, si ésta puede reformarse y tener un acceso independiente.
Bienes Indivisibles: La división se realiza mediante una división económica del bien. Esta indivisibilidad puede ser física o jurídica según determina el Código Civil u otra normativa:
- Uso Inservible tras División: El bien se vuelve inservible para el uso destinado tras ser dividido (art. 401 CC). Por ejemplo, un coche.
- Disminución de Valor: La división hace que disminuya mucho su valor (art. 1062 CC). Por ejemplo, una finca.
- Normativas que Impiden División: Normativas que impiden la división material de una finca en dos (segregación de fincas).
Procedimiento judicial sobre División de Cosa Común Indivisible
Cuando no es posibles, el acuerdo entre los copropietarios se recurre a la vía judicial mediante la interposición de una demanda. Los tribunales decidirán sobre la forma de división del bien, ya sea mediante la venta o la subasta pública del bien.
- Adjudicación a Uno de los Copropietarios con Pago al Resto
Esta solución implica que uno de los copropietarios recibe la totalidad del bien, compensando económicamente a los demás copropietarios. El valor de la compensación se determina según la proporción de la participación de cada copropietario en el bien común.
- Ventajas:
- Mantiene la integridad y valor del bien.
- Proporciona una solución rápida y eficiente.
- Desventajas:
- Requiere que el adjudicatario tenga la capacidad financiera para compensar a los demás copropietarios.
- Subasta Pública del Bien
En ausencia de acuerdo entre los copropietarios, el bien indivisible será subastado públicamente. Los ingresos obtenidos de la subasta se distribuyen entre los copropietarios, según su participación en la comunidad del bien.
La subasta pública, es un proceso de venta en el que los interesados compiten por el bien mediante pujas. Se desarrolla a través del portal de subastas electrónica del BOE y está abierta a cualquier persona interesada, si bien para participar en la pujar, necesitas consignar el 5% del valor de la subasta.
- Ventajas:
- Proceso transparente y competitivo.
- Garantiza que todos los copropietarios reciban una compensación justa.
- Desventajas:
- El resultado de la subasta puede ser incierto y potencialmente menos favorable.
- Puede ser un proceso más largo y complicado.
Conclusión
La división de la cosa común de un bien inmueble es un derecho que permite a uno o varios propietarios poner fin a la copropiedad en cualquier momento. Es un procedimiento complejo, por lo que resulta fundamental estar bien asesorado desde el principio para evitar conflictos y asegurar una resolución justa y efectiva.
MJPeraza como expertos en los denominados derechos reales y de la propiedad ejercemos toda clase de actuaciones, judiciales y extrajudiciales relativas a ejercer la división de la cosa común.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
