Una causa de discusión en las comunidades de propietarios es la delimitación de los elementos comunales y privativos cuando surgen reparaciones, reformas… y hay que delimitar si corresponde su pago a la comunidad o a los propietarios.
Por un lado, la regulación que establece el Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal y, por otro, lo que defina el titulo constitutivo (las escrituras de propiedad) nos ayudaran a delimitar que elementos son privativos y cuales son comunes. No obstante, es habitual ver como los tribunales civiles son los que tienen que resolver estos conflictos y, en muchas ocasiones, de forma contradictoria.
¿Cuáles son los elementos privativos?
El artículo 396 del Código Civil considera como elementos privativos “los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública”, señalando que podrán ser objeto de propiedad separada.
Por otro lado, el artículo 3.a) de la Ley de Propiedad Horizontal establece como elementos privativos: “Los que están comprendidos dentro de los límites del espacio suficientemente delimitado y susceptible de aprovechamiento independiente, con los elementos arquitectónicos e instalaciones de todas clases, aparentes o no, y que, además, sirvan exclusivamente al propietario.”
Los elementos privativos son de titularidad del propietario y, como tales, tienen que estar recogidos en la escritura de división horizontal o titulo constitutivo. En dicha escritura se le asigna un porcentaje de participación sobre el 100% con el que el propietario deberá contribuir a los gastos y al mantenimiento del edificio, es decir, de los elementos comunes. Por exclusión, todo lo que no esté definido como privativo en el titulo constitutivo se considerará elemento común.
Además de los pisos y locales existen otros elementos anejos que pueden considerarse como elementos privativos. Anejo es aquella parte, -según el art. 3 LPH- situada fuera del perímetro de la vivienda o local, sobre la que, por previsión expresa del título constitutivo, se extiende también la propiedad exclusiva del dueño de la parte privativa, de la que es accesoria. Como anejos se consideran los garajes, los trasteros, buhardillas, sótanos y elementos similares que estén contemplados como elementos privativos en el título constitutivo.
Conforme al artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, “el propietario de cada piso o local podrá modificar los elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios de aquél, cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su estructura general, su configuración o estado exteriores, o perjudique los derechos de otro propietario, debiendo dar cuenta de tales obras previamente a quien represente a la comunidad”. El límite pues, está en que el propietario no tiene derecho a realizar obras que impliquen la modificación de elementos comunes del edificio.
Así pues, sobre los elementos privativos el propietario podrá disponer enajenar, arrendar… siempre respetando los derechos de los otros propietarios.
¿Qué se considera elementos comunes?
Los elementos comunes, son aquellas partes de uso y aprovechamiento común por todos los copropietarios de un edificio que resultan necesarias para el adecuado uso y disfrute de las partes privativas del mismo.
Además de acudir al título constitutivo para saber cuáles son, hay que tener en cuenta el artículo 396 CC que los enumera de la siguiente forma:
- el suelo, vuelo, cimentaciones y cubiertas; elementos estructurales y entre ellos los pilares, vigas, forjados y muros de carga;
- las fachadas, con los revestimientos exteriores de terrazas, balcones y ventanas, incluyendo su imagen o configuración, los elementos de cierre que las conforman y sus revestimientos exteriores;
- el portal, las escaleras, porterías, corredores, pasos, muros, fosos, patios, pozos y los recintos destinados a ascensores, depósitos, contadores, telefonías o a otros servicios o instalaciones comunes, incluso aquéllos que fueren de uso privativo;
- los ascensores y las instalaciones, conducciones y canalizaciones para el desagüe y para el suministro de agua, gas o electricidad, incluso las de aprovechamiento de energía solar;
- las de agua caliente sanitaria, calefacción, aire acondicionado, ventilación o evacuación de humos;
- las de detección y prevención de incendios;
- las de portero electrónico y otras de seguridad del edificio, así como las de antenas colectivas y demás instalaciones para los servicios audiovisuales o de telecomunicación, todas ellas hasta la entrada al espacio privativo;
- las servidumbres y cualesquiera otros elementos materiales o jurídicos que por su naturaleza o destino resulten indivisibles
Para cualquier modificación, obras o reformas de los elementos comunes se requerirá la unanimidad de los propietarios.
¿Y los elementos comunes de uso privativo?
Una de las discusiones más frecuentes es la delimitación de las terrazas de algunas viviendas. Por un lado, son elementos comunes, pero, en ocasiones, sólo se tiene acceso desde la vivienda de un propietario. Habrá que acudir al título constitutivo para saber si expresamente se consideran elementos privativos, en su defecto, se consideran elementos comunes de uso privativo. En este caso, el propietario que dispone la vivienda tendrá el uso y disfrute de la terraza,
Esto supone que las reparaciones o reformas correrán a costa de la comunidad, salvo que sean ocasionados por la falta de mantenimiento de propietario.
La problemática suele surgir por los daños causados por el agua y por los cerramientos y/o instalación de estructuras permanentes.
Si los daños causados por el agua son consecuencia de la falta de mantenimiento de propietario, éste correrá con los gastos. Por otro lado, si hubiera que hacer obras de impermeabilización en las terrazas, estos gastos correrán a cargo de la Comunidad.
En cuanto a los cerramientos u otros elementos fijos, el propietario deberá tener la aprobación unánime del resto de propietarios para su instalación.
Unanimidad que se requiere, también, en Junta de Propietarios para que el elemento común pase a ser privativo de uno de los propietarios.
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Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
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