¿Cómo se regulan las servidumbres de luces y vistas?

El Código Civil regula las servidumbres, es decir, limitaciones del dominio, que suponen que el propietario de una finca o una propiedad (predio sirviente) tenga que observarlas y cumplirlas en favor del otro propietario (predio dominante). En este blog ya hemos hablado de algunas de las servidumbres que inciden en las relaciones de vecindad como son la servidumbre de medianería y la servidumbre de paso. Ahora vamos a conocer en que consiste la servidumbre de luces y vistas, una servidumbre conflictiva y problemática entre vecinos.

La servidumbre de luces y vistas está regulada en los artículos 580 a 585 del Código Civil. Pero antes de adentrarnos en la terminología jurídica, tal vez sea oportuno acudir al Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española para tener una definición más comprensible de ambas servidumbres.

Así la RAE define la servidumbre de luces como: “la que limita la construcción o altura de un edificio para dejar libre paso de la luz a otra finca inmediata, sin permitir la vista desde esta” y la servidumbre de vistas como: “la que da al predio dominante el derecho de tener ventanas u otros huecos en su casa, desde donde pueda mirar al predio sirviente, con la consiguiente obligación de este de no impedirlo con nuevas construcciones o plantaciones”.

Si acudimos a la definición de la jurisprudencia, la SAP de Málaga, sec. 4ª, de 2 de julio de 2008, manteniendo el criterio contemplado en la STS Sala 1ª, de 2 de marzo de 1988, reza así: “Definido genérica y legalmente el derecho real de servidumbre como un gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño (art. 350 CC), consiste la especie concreta de servidumbre de luces en el derecho de abrir huecos de ciertas condiciones para tomar luz del predio ajeno, y la de vistas en el derecho de abrir huecos o ventanas para gozar de vistas a través de un fundo ajeno, y de poder impedir toda obra que las merme o dificulte.

Cuando la pared es medianera afecta tanto a luces como a vistas

Volviendo al Código Civil, el art. 580 establece la prohibición de que ningún medianero puede, sin consentimiento del otro, abrir en pared medianera, ventana ni hueco alguno. Hay que recordar que la medianera es la pared común a dos casas, así como medianeros los muros, paredes, cercas, etc., que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios, las separa o delimita. Así que la regla que impera es el mutuo acuerdo entre los propietarios colindantes.

¿Y si la pared no es medianera? ¿Qué sucede con la servidumbre de luces?

Tenderemos que acudir al art. 581 del Código Civil para tener una respuesta. El artículo establece que el dueño de una pared no medianera, contigua a finca ajena, puede abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos, y de las dimensiones de 30 centímetros en cuadro, y, en todo caso, con reja de hierro remetida en la pared y con red de alambre.

Añade además que el dueño de la finca o propiedad contigua a la pared en que estuvieren abiertos los huecos podrá cerrarlos si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario. Igualmente, podrá cubrirlos edificando en su terreno o levantando pared contigua a la que tenga dicho hueco o ventana.

¿Y en el caso de la servidumbre de vistas?

En este caso acudiremos al art. 582 del Código Civil que concreta que no se puede abrir ventanas con vistas rectas, ni balcones u otros voladizos semejantes, sobre la finca del vecino, si no hay dos metros de distancia entre la pared en que se construyan y dicha propiedad.

Tampoco pueden tenerse vistas de costado u oblicuas sobre la misma propiedad, si no hay 60 centímetros de distancia.

Se entiende por vista recta la que tendría una persona mirando al frente y oblicua cuando obligan a girar la cabeza un ángulo de 90 grados.

Para el establecimiento de dichas medidas, se contarán en las vistas rectas desde la línea exterior de la pared en los huecos en que no haya voladizos, desde la línea de éstos donde los haya, y para las oblicuas, desde la línea de separación de las dos propiedades (art. 583).

¿Qué sucede cuando las propiedades están separadas por una vía pública?

Si las propiedades están separadas por una vía pública, con independencia de su tamaño, las distancias que hemos mencionado en la servidumbre de vistas no serán aplicables.

¿Y si tenemos un derecho adquirido de vistas?

Si por cualquier título se hubiere adquirido derecho a tener vistas directas, balcones o miradores sobre la propiedad colindante, el dueño del predio sirviente no podrá edificar a menos de tres metros de distancia, tomándose la medida de la manera indicada en el art. 583 del Código Civil.

Los títulos por los que se puede adquirir el derecho pueden ser a través de

• un acto jurídico. Es doctrina del Tribunal Supremo que debe entenderse cualquier negocio jurídico, tanto “inter vivos” (ya sea oneroso o gratuito) como “mortis causa” (SSTS de 2 de junio de 1969 y 26 de junio de 1981) por lo que no es necesaria escritura pública como elemento “ad solemnitatem” en el que conste claramente la voluntad de los otorgantes de constituir un gravamen, pues en caso de duda ha de operar la presunción de libertad del fundo (SSTS de 30 de octubre de 1959, 8 de abril de 1965 y 30 de septiembre de 1970).
• por prescripción de 20 años (art. 537 Código Civil). Supuesto el predio dominante prohíba la construcción a la finca contigua mediante una acción legal.
• Por destino de padre de familia (art. 541 código Civil). Cuando se segrega la finca y el propietario trasmite parte de la finca y no se señala nada en escritura de compraventa.

Las controversias en materia de luces y vistas no dejan de ser complejas y cada situación resulta única por lo que, en estas situaciones, cobra mucha importancia tener asesoramiento legal, por ello, es importante contar una abogada como MJPeraza que pueda asesorar convenientemente y acompañar en todo el procedimiento legal.

Mª José Peraza Santana

Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.

Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).