No es la primera vez que hablamos de las servidumbres en este blog, ya hemos tratado en diferentes posts la servidumbre de medianería y la servidumbre de luces y vistas, además de haber tratado algunos conceptos del tema que hoy traemos a colación: la servidumbre de paso.
A modo de recordatorio, la servidumbre de paso es el derecho que se constituye en favor de un predio o finca (denominado “predio dominante”) sobre otra finca (“predio sirviente”) con el ovejo de darle salida a un camino público. En otras palabras, es el camino de paso que el predio sirviente tiene que facilitar al predio dominante para permitirle acceder a un camino o carretera pública. Evidentemente, la servidumbre de paso ese ejerce por un camino privado propiedad del predio sirviente.
¿Cómo se constituye una servidumbre de paso?
Es una situación que puede tener diferentes orígenes.
Bien porque en su día las dos fincas formaban parte de la misma propiedad y por herencia, donación o venta se separaron, dando lugar por su posición geográfica, a la necesidad de constituir la servidumbre de paso que, normalmente, estará reflejada en el título de propiedad. Al ser un derecho limitativo del dominio debe constar de manera clara e inequívoca el propósito de los otorgantes de constituir el gravamen y, en caso de duda de la voluntad de los otorgantes, operará siempre la presunción de libertad de la finca.
Otra situación, y que es la que más conflictos suele tener, es cuando el dueño de una finca que no tiene camino publico para acceder a ella y que no hacía uso de esta decide hacer una construcción para vivienda o hacer uso para labores agrícolas o ganaderas o de otro tipo y necesita constituir la servidumbre de paso para acceder a ella, conforme al artículo 564 y siguientes del código Civil.
En estos supuestos y en función de las relaciones entre las partes, el predio sirviente suele verse en una posición de indefensión al tener que permitir el paso por su terreno a un tercero (predio dominante) y que según sus demandas no siempre se ajustan a lo establecido en el Código Civil que establece que la servidumbre se fijara por “donde menos perjuicio cause a la finca por la que se ha de pasar o por donde sea menor la distancia al camino público”.
Por ello, siempre es aconsejable contar con el asesoramiento de una abogada experta que pueda ayudar tanto en la negociación como la posible reclamación judicial ejerciendo, en su caso, la acción negatoria de servidumbre. Hay que recordar que, también, habrá que determinar la cuantía de la indemnización y que la constitución de la servidumbre se reflejará en escritura pública de reconocimiento del predio sirviente y su inscripción en el Registro de la Propiedad o por sentencia firme.
Un supuesto más excepcional es la servidumbre de paso puntual para construir o reparar algo en la finca vecina (art. 569 código civil)
Así, siempre que sea indispensable pasar por la finca del predio sirviente para tal fin se deberá conceder el paso, aunque se tiene derecho a que se abonen los daños y perjuicios que se causen.
¿Cómo se cancela?
Se puede extinguir en diferentes situaciones:
- Por acuerdo de las partes, siendo conveniente que sea un acuerdo escrito en documento público e inscrito en el Registro de Propiedad
- Por reunirse en una misma persona la propiedad de la finca dominante y la finca sirviente
- Por no usar la servidumbre durante 20 años, nos referimos en este caso a la prescripción extintiva.
- Porque el dueño del predio dominante adquiera otra finca contigua con acceso a un camino público o que se construya un camino público adyacente al predio dominante. En estos casos el dueño del predio sirviente podrá solicitar su extinción.
- Cuando no pueda usarse por el estado en que estén las fincas, es decir hay una modificación externa de las fincas: pero revive la servidumbre si no han pasado 20 años y se recupera el estado de las fincas.
- En los casos en los que la servidumbre es temporal o está sometida a condición, cuando llegue el plazo o se cumpla la condición.
- Por renuncia del dueño del predio dominante. Se recomienda que se haga a través de un documento en el que el titular de la finca dominante realiza una declaración unilateral de renuncia a la servidumbre, siempre que recoja la manifestación de la voluntad del propietario, que tiene capacidad legal y la libre disposición de la finca. Además, la renuncia no debe perjudicar a terceros.
¿Quién es el dueño de una servidumbre de paso?
La servidumbre de paso es un derecho real sobre cosa ajena, esto es quien debe permitir el paso ve limitado el ejercicio de su derecho de propiedad sobre esa franja de terreno, tiene carga u obligación en su dominio, es el predio sirviente. Y será el titular del derecho de paso, que se sirve del terreno ajeno, el predio dominante.
¿Cómo saber si una finca tiene servidumbre de paso?
La existencia de un signo aparente de servidumbre de paso entre dos fincas, establecido por el propietario de ambas, se considerará, si se vende una, como título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente, a no ser que, al tiempo de separarse la propiedad de las dos fincas, se exprese lo contrario en el título de enajenación de cualquiera de ellas, o se haga desaparecer aquel signo antes del otorgamiento de la escritura.
Por otra parte, en la escritura pública de adquisición de una propiedad, deberá constar la descripción de la servidumbre con todas sus características y descripción.
Para que la servidumbre de paso tenga efectos frente a terceros adquirientes debe constar inscrita en el Registro de la Propiedad que corresponda al lugar donde se encuentra ubicado el inmueble, por lo que se debe consultar en el Registro de la Propiedad la existencia o no de este gravamen sobre la finca, mediante la solicitud de una nota simple o de una certificación de cargas para tener mayor seguridad.
¿Cuál es la anchura de una servidumbre de paso en fincas rústicas?
La necesidad de paso del titular del predio que se sirve de la servidumbre de paso, implican el empleo de vehículos tanto para las labores de preparación de la tierra, como para el cultivo y la extracción de las cosechas, por lo que la anchura de dicha vía ha de ser, según dispone el artículo 566 del Código Civil , la que baste a las necesidades del predio dominante, imponiéndose el criterio de la necesidad sobre el de mayor comodidad o conveniencia, con el fin de causar el menor perjuicio para el predio sirviente, estimándose habitualmente la anchura de cuatro metros como apropiada y conforme a las necesidades de paso de vehículos para las labores agrícolas.
Así mismo, la servidumbre de paso se establecerá de forma que su extensión sea la más corta desde la finca enclavada hasta el camino público más corto, en caso de que hubiese más de un camino público, y de forma que su trazado suponga el menor perjuicio para la finca que debe permitir el paso.
La constitución de una vía permanente de paso comporta la obligación por parte del titular del predio dominante de indemnizar al propietario del sirviente tanto por el valor del terreno que se ocupe como por el de los perjuicios que se le causen, según establece el artículo 564, párrafo segundo, del Código Civil.
¿Se pueden cerrar las servidumbres de paso?
Una servidumbre de paso no permite al titular de este derecho a ocupar el paso, ni a cerrarlo, pero si permite al propietario del paso impedir el acceso de terceros.
Aunque el artículo 388 del Código Civil establece que “todo propietario podrá cerrar o cercar sus heredades” sobre las servidumbres existentes se deberá compaginar los dos derechos, el de cerrar la propia propiedad y aquellas servidumbres de paso válidamente constituidas, respetando no sólo su existencia, sino también la forma de su disfrute.
¿Se puede aparcar en una servidumbre de paso?
El dueño del predio dominante tiene derecho a USAR ESE PASO, teniendo obligación el dueño del predio sirviente a no perturbar el paso, esto es su entrada y salida por el mismo, contenido inviolable de la servidumbre de paso, por lo que el propietario de la finca sirviente puede aparcar de forma que no incomode, obstaculice el paso o provoque perjuicio alguno al dueño del predio dominante con derecho al uso de la servidumbre de paso.
MJPeraza como expertos en los denominados derechos reales ejercemos toda clase de actuaciones, judiciales y extrajudiciales relativas a la constitución, acción de confesión o de negación de servidumbres de paso.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
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