El artículo 564 de código civil establece que el propietario de una finca o heredad, enclavada entre otras ajenas, y sin salida a camino público, tiene derecho a exigir el paso por las heredades vecinas, previa la correspondiente indemnización a los propietarios que así tienen que permitirlo.
¿Qué es una finca enclavada?
Tal como la define el Código Civil, se trataría de una finca que por su posición geográfica está rodeada de otras y que, por lo tanto, no tiene salida a un camino público, por lo que para acceder a la misma se tiene que establecer un paso a través de las fincas ajenas que la rodean.
¿En qué supuestos pueden originar una finca enclavada?
El supuesto más habitual es que haya existido una comunidad de bienes o hereditaria sobre una finca y llegado el momento del reparto de la finca entre los diferentes comuneros, en la segregación alguno de los terrenos quede aislado del camino público. Pudo suceder que al formalizar el reparto de las fincas no se constituyera la necesaria servidumbre de paso, en los títulos de propiedad del fundo dominante y sirviente, quedando la finca enclavada sin accesos, sobre todo debido a la falta de uso de esta durante un largo periodo de tiempo.
Aparecerá la necesidad de reclamar la constitución de una servidumbre de paso, cuando el propietario de la finca enclavada entre otras decida la explotación agrícola de la misma, o en su caso, edificar o darle cualquier otro tipo de uso.
La servidumbre de paso debe de trazarse por el punto menos perjudicial para los propietarios de las fincas colindantes, y en cuándo fuere conciliable con esta regla, por donde sea menor la distancia desde la finca enclavada hasta el camino público.
¿Hay que compensar al propietario del predio sirviente?
El código civil establece que el propietario del predio dominante, es decir el de la finca enclavada, tendrá que indemnizar al propietario del predio sirviente, según el paso se constituya con carácter continuo o de forma ocasional:
- Si la servidumbre se constituye de manera que pueda ser continuo su uso, y para todas las necesidades del predio dominante, estableciéndose una vía permanente, la indemnización consistirá en el valor de mercado del terreno que se ocupe, y en el importe de los perjuicios que se pudieran causar al predio sirviente.
- Cuando se limite al paso necesario para el cultivo de la finca enclavada entre otras y para la extracción de sus cosechas a través del predio sirviente, sin que se constituya como vía permanente, la indemnización consistirá solo en el abono del perjuicio que ocasione este gravamen.
¿Cómo se ejerce el derecho a exigir el paso a una finca enclavada?
Lo más conveniente y deseable, si no consta nada al respecto en los títulos de propiedad, es alcanzar un acuerdo, si bien no es cuestión fácil, dado que nadie se presta fácilmente a ceder parte de su terreno como paso de un tercero. Si no hubiera acuerdo, siempre será necesario acudir a la vía judicial interponiendo la acción constitutiva de servidumbre legal, donde se pretende que constituir sobre la propiedad del demandado el paso necesario de acceso a la finca enclavada. Para que dicha demanda prospere se hace del todo necesario, contar con informes técnicos periciales que avalen la justificación del paso al camino público a través del fundo del demandado, con el trazado menos gravoso para el predio sirviente.
La constitución de la servidumbre debe siempre constar en documento público, escritura pública con el reconocimiento del predio sirviente, o en Sentencia firme, siendo siempre deseable conste inscrita en el Registro de la Propiedad.
¿Quieres saber más sobre las servidumbres de paso?
Si quieres saber más sobre la servidumbre de paso te invitamos a leer el post Preguntas Frecuentes sobre Servidumbres de Paso donde te respondemos a otras cuestiones que pueden ser de tu interés: ¿Cómo se constituye una servidumbre de paso? ¿Cómo se cancela? ¿Quién es el dueño de una servidumbre de paso? ¿Cómo saber si una finca tiene servidumbre de paso? ¿Cuál es la anchura de una servidumbre de paso en fincas rústicas? ¿Se pueden cerrar las servidumbres de paso? ¿Se puede aparcar en una servidumbre de paso?
Además de la servidumbre de paso existen otras servidumbres como la de medianería, la servidumbre de luces y vistas y la de acueducto que también pueden ser de interés conocer.
MJPeraza como expertos en los denominados derechos reales ejercemos toda clase de actuaciones, judiciales y extrajudiciales relativas a la constitución, acción de confesión o de negación de servidumbres de paso.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
