Las recientes crisis económicas han dejado patente en muchas empresas la necesidad de replantear sus costes. Uno de ellos y, en ocasiones, el más alto, puede ser el coste del arrendamiento del local del negocio o el de industria.
En estos últimos años son muchas las empresas que han recurrido a rescindir sus contratos de arrendamiento para trasladarse a nuevos locales con unas rentas más económicas y, por lo tanto, hacer más viables la continuidad de su negocio y, en el peor de los casos, ha llevado al cierre de la actividad.
La crisis ha ampliado la oferta inmobiliaria, son muchos negocios los que han cerrado y este incremento de la oferta ha rebajado, en muchas ciudades, el coste de las rentas del alquiler.
Esto es una oportunidad para otros negocios, bien por que estén en dificultades, bien porque quieran aprovechar la oportunidad que brinda el mercado de mudarse a otros locales más económicos y que, a largo plazo, permitan ser más rentables. Hay alquileres que tienen su origen en momentos económicos donde las rentas eran muy altas y que los arrendadores, ajenos a la crisis que afectan a sus inquilinos, se niegan a renegociar las rentas.
Así ¿Cómo se puede rescindir el contrato? ¿tiene penalizaciones? Estas y otras cuestiones vamos a responder en este post.
Arrendamiento de local de negocio y el de industria
En primer lugar, cuando hablamos de una empresa que va a alquilar conviene distinguir las diferencias entre el arrendamiento de local de negocio y el de industria.
El arrendamiento del local del negocio es cuando lo que se alquila es el local en sí mismo, sin otros bienes adicionales. El local puede tener una decoración que puede ser aprovechable o, por el contrario, que suele ser lo más habitual, necesita de una reforma total o parcial para adecuarla al negocio.
Por el contrario, en el arrendamiento de industria, el alquiler, además del local, incluye el mobiliario, maquinaria, existencias, licencias de actividad, clientela, etc.. Esto no supone que el local requiera algún tipo de reforma, según el estilo que se le quiera dar al propio negocio.
Duración del contrato
La ley de Arrendamientos Urbanos de 1994, a diferencia del arrendamiento de vivienda que, si establece una duración determinada, en el caso del resto de contratos como son los de arrendamiento de local de negocio o los de industria no fija una duración.
La LAU determina que “los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el título III de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil”. Por lo tanto, son las partes las que fijan en las cláusulas de cada contrato la duración del mismo y las condiciones de sus posibles prórrogas.
Las prórrogas, normalmente, suelen incluir un plazo de preaviso del arrendatario al arrendador para informar que no se tiene la intención de continuar con el contrato. Este sería el momento en el que habría que comunicar la intención de rescindir el contrato para poder, en el caso de un traslado a otro local, establecer el momento de la nueva apertura. Si se hiciera con antelación a la finalización del contrato, se tendrían que pagar las rentas hasta su finalización. Pero si se ha negociado con el nuevo arrendador un periodo de carencia sin rentas, puede ser una opción interesante. Dependerá pues del poder de negociación en cada momento.
También el contrato de arrendamiento puede estipular las causas de rescisión y, en su caso, los plazos de preaviso. Este supuesto hay que tenerlo muy presente para el supuesto de cierre de negocio o fallecimiento del arrendatario si los herederos no piensan continuar con el mismo. En el caso de querer seguir con el arrendamiento, los herederos tendrán que comunicar en el plazo de dos meses por escrito al arrendador su interés de continuar con el arrendamiento.
También hay que tener en cuenta las obligaciones que tenga el arrendador en el mantenimiento del local, ya que, en caso de su incumplimiento, además de las reclamaciones pertinentes, pueden llegar a ser causa de rescisión anticipada del contrato.
En cualquier caso, requiere la lectura de una abogada experta en arredramientos para que pueda asesora en cada caso concreto cual es, según los estipulado en cada contrato, como operar en cada momento. Además, hay que tener en cuenta que los contratos firmados antes de 1 de enero de 1995, pueden tener otro tipo de estipulaciones según la normativa que estaban vigentes al momento de su firma.
¿Puede haber penalizaciones?
De nuevo tendremos que acudir a los estipulado por las partes en cada contrato. Si no existe una causa que permita rescindir el contrato y se pretende abandonar el local antes de su finalización, corresponderá al arrendatario abonar todas las rentas pendientes hasta su finalización.
Siempre que se cumplan los preavisos el arrendador no podrá exigir rentas. Por ello, es importante conocer que en que supuestos se estipula el posible desistimiento de arrendatario en los que arrendador no podrá reclamar las rentas si el contrato se finaliza antes del plazo estipulado.
Además, como ese tipo de contratos se rigen por la libertad de las partes en la negociación, habrá que ver si estipulan algún tipo de penalización en favor del arrendador y si esta puede tener un carácter abusivo.
Finalización a instancias del arrendador
Si el arrendatario incumple las obligaciones que se establecen en el contrato de arrendamiento, además de las que establece la LAU como son:
- el pago de las rentas
- la falta de pago del importe de la fianza o de su actualización.
- la realización de daños causados dolosamente en la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento de éste sea necesario.
- actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas
- cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32 LPH
- el arrendador podrá instar la finalización del contrato y en su caso, solicitar daños y perjuicios.
Por ello, vuelve a ser importante conocer bien todas las cláusulas establecidas en el contrato y sus posibles consecuencias, ya que cada contrato puede contener estipulaciones muy variadas y, en ocasiones, tendentes a favorecer al arrendador.
Indemnización al arrendatario
El artículo 34 de la LAU establece una indemnización “por clientela” en favor del arrendatario cuando el alquiler finaliza por el trascurso del plazo pactado en el contrato y se había desarrollado en el local un actividad de venta al público durante los últimos 5 años (esto excluye oficinas, despachos, hoteles..). Se tendrá derecho a la indemnización “siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto, determine el árbitro designado por las partes” (art. 34LPH).
Así. si el arrendador acepta la renta se continua con el contrato. Si acepta la renovación y no la renta y no se ponen de acuerdo tendrán que acudir a arbitraje. Y si el arrendador rescinde el contrato deberá indemnizar al arrendatario, según el artículo citado, en estos supuestos:
- Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
- Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
La LAU considerara afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la actividad que ejerció el arrendatario.
Y, en caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Subarrendamiento o cesión
La LAU también permite que cuando en el local arrendado se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento, sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Que no requiera su consentimiento no implica que no deba notificarse. Así se deberá de hacer de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que aquéllos se hubieran concertado.
En este supuesto el arrendador tiene derecho a una elevación de renta del 10% de la renta en vigor en el caso de producirse un subarriendo parcial, y del 20% en el caso de producirse la cesión del contrato o el subarriendo total de la finca arrendada.
No se reputará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la elevación de la renta en las condiciones anteriores.
Si se incumplen estas condiciones el arrendador podrá finalizar el contrato de arrendamiento.
En suma, es importante recordar la importancia de contar con el asesoramiento legal desde un primer momento y contar con la dirección legal especializada de MJPeraza a la hora de revisar o redactar cualquier tipo de contrato y en especial los contratos de arrendamientos de local de negocio o de industria.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
1 comentario