El usufructo es un derecho real sobre cosa ajena, esto es el derecho a disfrutar los bienes ajenos y disfrutar de los rendimientos que produzcan esos bienes con la obligación de conservarlos en buen estado de servir a su fin.
A la persona que ostenta el derecho se la denomina usufructuario, al propietario real del bien, nudo propietario.
Por lo que constituido este derecho sobre un bien, el nudo propietario a pesar de ser su legítimo propietario, no podrá hacer uso de dicho bien.
Son derechos del usufructuario aprovechar por sí mismo la cosa usufructuada, arrendarla a otro y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea a título gratuito, pero todos los contratos que celebre se resolverán al finalizar el usufructo inicial.
Lo más habitual es que recaiga sobre bienes de tipo material, tanto mobiliarios como inmobiliarios, y según el bien sobre el que recae se distinguimos:
Usufructo de dinero, que implica que el usufructuario tiene derecho a recibir los intereses.
De inmueble donde el usufructuario no podrá vender, pero si disfrutar de la vivienda, bien por sí mismo o cediéndola a un tercero a cambio de renta o gratuitamente.
De acciones o participaciones de una sociedad, derecho percibir los dividendos o beneficios.
La constitución del usufructo gratuito sobre un inmueble supone la existencia jurídica de una donación, por lo que es exigible su constitución en escritura pública como requisito determinante de su validez:
Usufructo del cónyuge viudo es un usufructo de carácter vitalicio y legalmente establecido cuando no hay testamento, y que la ley exige como legitima forzosa a favor del cónyuge que no se puede minorar por voluntad del fallecido en el testamento, y se corresponde con el usufructo de un tercio de los bienes dejados en herencia. Son los llamados testamentos “el uno para el otro”, en los que ambos cónyuges incluyen esta cláusula.
Usufructo viudal es el usufructo universal y vitalicio establecido en testamento sobre el total de la herencia y que normalmente se atribuyen los cónyuges entre sí en testamento.
Obligaciones del usufructuario
1.- La conservación y reparaciones ordinarias de las cosas usufructuadas, correspondiendo al nudo propietario las reparaciones extraordinarias.
2.- Hacer inventario de los bienes y tasarlos, abonar cargas e impuestos, comunicar al propietario la necesidad de reparaciones extraordinarias y devolver el bien (cuando se ponga fin al usufructo).
Los usufructos también distinguirse según su duración en temporal, cuando se establece una duración determinada en el momento de su constitución, o vitalicio, más propio de las herencias y donaciones donde lo suele reservar el donante, y se prolonga durante toda la vida del usufructuario.
¿Qué valor tiene el usufructo sobre un bien inmueble?
El usufructo tiene el valor que las partes acuerden, si bien Hacienda tiene unas reglas para determinar el valor usufructuario para múltiples fines, y esas reglas nos deben servir de referencia a la hora de fijar el valor o el precio en caso de usufructos onerosos.
La normativa del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece:
Valor del bien = valor de la nuda propiedad + valor usufructuario
Temporales
En los de usufructos temporales la regla es de un 2% del valor del bien por año de usufructo. El valor mínimo del usufructo es de un 2% (aunque el usufructo sea inferior al año) y el máximo de un 70% del valor del bien.
Vitalicios
En los usufructos vitalicios se aplica la siguiente regla:
Valor = 89 – edad del usufructuario = % del valor del bien (máx. 70%, mínimo 10%).
¿Cómo se extingue el usufructo?
1.- Por muerte del usufructuario si no se constituyen usufructos sucesivos.
2.- Por vencimiento del plazo si se estableció una duración.
3.- Cumplimiento de la condición si se constituyó bajo una condición resolutoria.
4.- Por la reunión del usufructo y la nuda propiedad en la misma persona.
5.- Por prescripción extintiva, cuando transcurre el plazo legal sin hacer uso del mismo.
6.- Por renuncia del usufructuario
7.- Por no dar la fianza el usufructuario a título gratuito siempre que el dueño no lo haya eximido.
MJPeraza como expertos profesionales ejercemos toda clase de actuaciones, judiciales y extrajudiciales relativas al Derecho de usufructo y otros derechos reales.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
