Se trata de una las cuestiones que se consulta habitualmente en nuestro despacho ¿Cómo responde la comunidad de vecinos en caso de filtraciones, fugas de agua, humedades y otros desperfectos que se puede ocasionar en la vivienda o local de negocio?
Las causas pueden ser muy variadas, desde una rotura de una tubería general de la instalación, la falta de mantenimiento de las terrazas y tejados o de otros elementos comunes que, por ejemplo, pueden ser arrancados por el viento y ocasionar daños. Cuanto más antiguo es el edificio más habitual son estas situaciones, sobre todo si la Comunidad de vecinos no destina periódicamente fondos al mantenimiento del edificio y de las zonas comunes.
En este sentido la Ley de Propiedad Horizontal es clara, la Comunidad de propietarios es la responsable de “los trabajos y las obras que resulten necesarias para el adecuado mantenimiento de los servicios e instalaciones comunes” (art. 10.a LPH). Así la comunidad puede resultar responsable de los daños y perjuicios, ocasionados a terceros o a sus propios comuneros, que se generen debido al incumplimiento de las obligaciones de mantenimiento, adecuación y reparación mencionadas.
Esto supone que la Comunidad de propietarios tiene la obligación de resarcir los daños ocasionados, tanto la reparación de la situación que se haya creado como la indemnización consecuente si, por ejemplo, por el daño causado se ha tenido que abandonar la vivienda o no se ha podido utilizar un garaje y esto nos ha causado un coste adicional.
La comunidad no responderá del daño o desperfecto si éste se debe a un mal uso por parte de un propietario. Así lo establece el artículo 9 de la Ley de Propiedad Horizontal que indica que “es obligación de cada propietario respetar las instalaciones generales de la comunidad y demás elementos comunes, ya sean de uso general o privativo de cualquiera de los propietarios, estén o no incluidos en su piso o local, haciendo un uso adecuado de los mismos y evitando en todo momento que se causen daños o desperfectos”.
Lo normal, aunque no es una obligación legal, es que de estos daños responda el seguro de la Comunidad de vecinos. En cualquier caso, y ante posibles discrepancias se requerirá de peritos especializados que determinarán la responsabilidad de los daños. Por ello, resulta importante tener un asesoramiento técnico y legal en el caso de que las discrepancias persistan.
Si la Comunidad no dispone de un seguro o la compañía aseguradora no se hace responsable de la totalidad de los daños, responderá con las cuotas de los comuneros quienes tendrán que proceder con las derramas correspondientes. Estas situaciones suponen, que en ocasiones se dilaten las discusiones y la reparación de los daños causados tarden más de lo debido.
Hay supuestos que, ante estas dilaciones, el comunero afectado decide reparar a su coste los daños ocasionados y proceder posteriormente a su reclamación. En estos casos, el asesoramiento es más que necesario, ya que debe haber un requerimiento previo al secretario-administrador o al presidente de la comunidad (STS de 2 febrero 2016) y tener un peritaje bien motivado de la responsabilidad de la comunidad.
También puede suceder que se reparen los daños ocasionados, pero no haya acuerdo en la indemnización correspondiente por los gastos ocasionados (daños estéticos, gasto de hotel, pago de garaje alternativo, por ejemplo).
En cualquier caso, bien porque el seguro discuta la responsabilidad o sea la propia Comunidad, la reclamación habrá que trasladarla a los tribunales de justicia y, en estos casos es necesario contar con una abogada experta como JMPeraza, quien podrá determinar la vía más adecuada para proceder judicialmente.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
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