¿Vas a hacer una reforma en tu casa? ¿Has comprado una vivienda de segunda mano para reformar? ¿Has hecho una reforma y el contratista no cumple con los plazos? ¿La reforma no cumple lo que habías estipulado con el contratista? ¿La calidad de los materiales es inferior a la que habíamos pactado? Estás y otras preguntas vamos a tratar de solucionártelas en este post.
Como vimos en un post anterior la reclamación por defectos y vicios en la construcción es algo habitual y lo mismo puede suceder cuando procedemos a realizar la reforma de una vivienda.
Los principales motivos que terminan llevando a una reclamación materia de reformas de viviendas vienen ocasionados por qué las obras pueden ser deficientes, por errores en su ejecución y acabados, o por que se produzcan retrasos en la ejecución y finalización de la obra.
En las pequeñas reformas, resulta habitual el contrato verbal con el contratista o, incluso, actualmente, que la contratación se realice mediante conversaciones de WhatsApp u otras formas de mensajería instantánea. Error.
Por pequeña que resulte la obra o reforma a ejecutar, resulta del todo necesario la formalización por escrito del acuerdo alcanzado, ya que a nadie se le escapa que es un sector del que surgen numerosos conflicto y reclamaciones. Así después de elegir el presupuesto que nos resulte más conveniente, el cual sin excepción debe encontrase detallado, debemos formalizar el contrato, ya que un presupuesto, no sustituye la necesidad del contrato.
El contrato suele ser ofrecido por el contratista, por que suele estar redactado a su conveniencia, obviándose los pactos que pudieran perjudicarle, por lo que debemos asesorarnos con abogados con experiencia en esta materia, con el fin de que queden recogidas todas las expectativas y los compromisos necesarios.
El contrato de ejecución de obra de reforma debe contener:
- La identificación de las partes, nombre, NIF, domicilio efectos de notificaciones.
- Fechas de inicio y finalización de la obra contratada, pudiéndose pactar penalizaciones diarias por el retraso en su terminación.
- Coste total de la obra, desglosándose este, por capítulos, partidas y unidades de obra, siendo conveniente anexar al contrato los planos del estado actual del inmueble objeto de reforma, así como del resultado final que se pretende con ejecución de la obra contratada o, incluso, ahora ya es posible con las tecnologías actuales, adjuntar imágenes de simulación de lo que se pretende. Otro anexo que resulta indispensable, es la memoria de calidades en caso de que la obra se contrate incluyendo todos los materiales.
- Forma de pago, y en su caso, calendario de los mismos asociados a cumplimientos parciales de la reforma.
¡Ojo! El contrato de ejecución de obra y sus anexos (presupuesto, planos, memoria de calidades.) deben estar convenientemente firmados, al ser posible en todas sus paginar si no constarán numeradas.
Durante la ejecución de la obra o su desarrollo, es frecuente y habitual que se propongan mejoras y modificaciones respecto de lo inicialmente pactado, que pueden incrementar notoriamente el precio de la obra, por lo que es de suma importancia que todas estas variaciones o modificaciones queden documentadas, y se ejecuten conforme a un previo presupuesto, ya que los acuerdos verbales a pie de obra son difíciles de probar.
Toda esta documentación será importante para que el abogado que tenga que plantearse una posible reclamación tenga la información suficiente y los medios de prueba adecuados de los compromisos adquiridos.
La reclamación por incumplimiento de lo pactado
En caso de que el contratista no cumpla con los plazos estipulados o con el encargo conforme al contrato suscrito, se podrá proceder a su reclamación, primero intentando un acuerdo extrajudicial, pero siempre contando ya con el asesoramiento de un abogado especialista en el derecho de la edificación y en las obligaciones y contratos.
Ante cualquier reclamación en esta materia, resulta muy importante el informe de un arquitecto técnico qué describa el estado de la obra, realice una comparativa entre lo contratado y lo ejecutado, y valore económicamente los defectos y deficiencias de la misma, incluyendo planos, fotografías y toda la documentación de la obra (licencias, contrato, presupuesto, certificaciones…), qué puedan ser la base de nuestra reclamación.
En vía judicial este arquitecto técnico/ aparejador, si ha intervenido en la ejecución de la obra a nuestro encargo, será un testigo cualificado, y en caso de no haber intervenido en la ejecución de la obra, sino que su intervención es a los solo efectos de constatar la realidad y la valoración de nuestra reclamación judicial, intervendrá como perito.
En ocasiones, también será conveniente el encargo de un acta de presencia notarial al que se le una un amplio reportaje fotográfico, en la que el notario da fe del estado de las obras al momento que surge el conflicto, ya que solo así podremos encargar su conclusión o reparación a otra empresa, sin esperar a la resolución judicial.
Es conveniente asesorarse lo antes posible, siendo MJPeraza, abogada experta en esta materia, tanto en las negociaciones extrajudiciales que puedan intentarse con el contratista, como si en asunto lo requiere, para interponer las acciones judiciales que corresponda en defensa de nuestros derechos.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
