La fianza arrendaticia es una obligación del inquilino que estipula el artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que se debe incorporar en el contrato de arrendamiento. Se trata de una garantía económica que el arrendatario debe depositar en manos del arrendador al inicio del contrato y que se destina a cubrir posibles daños o impagos en el futuro.
Según la LAU, “será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda”. Además, el depósito de la fianza debe ser realizado por el arrendatario en el plazo de un mes desde la celebración del contrato, y siempre antes de la entrega de las llaves de la vivienda.
Durante los cinco primeros años de duración del contrato, o durante los siete primeros años si el arrendador fuese persona jurídica, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga
Formalización de la fianza arrendaticia
El depósito de la fianza se puede hacer de diversas formas. En algunos casos, el arrendador puede solicitar que se haga en metálico y que se entregue directamente en mano. Sin embargo, la forma más común de depositar la fianza es a través de una entidad bancaria o de la Comunidad Autónoma correspondiente, que se encarga de gestionar y proteger el dinero depositado.
Así en el caso de la Comunidad Autónoma de Canarias tenemos que acudir a la Ley 2/2014 de 20 de junio, de modificación de la Ley 2/2003, de 30 de enero en la que se regula la obligatoriedad del depósito de la fianza del alquiler en Canarias por parte del arrendador o de la empresa que esté prestando el servicio.
El depósito, según la Ley canaria, debe de realizarse en el plazo de un mes desde la formalización del contrato y debe de constituirse en metálico por el importe total de la fianza, en la Caja de Depósitos a que se refiere la Ley de Hacienda Pública de Canarias.
La administración canaria entregará a los interesados el correspondiente resguardo para que se pueda acreditar la constitución del depósito de la fianza. Siendo conveniente que el resguardo se adjunte como anexo al contrato del arrendamiento vigente
Los modelos de solicitud y de cancelación de la fianza se pueden encontrar en la web del Instituto Canario de la Vivienda.
Reclamaciones entre las partes
Es importante tener en cuenta que la fianza arrendaticia no es lo mismo que la renta mensual. La renta es el importe que el arrendatario debe pagar al arrendador por el uso de la vivienda, mientras que la fianza es una garantía que se deposita al inicio del contrato y que se devuelve al final de este, siempre y cuando no haya habido ningún problema.
Normalmente, los problemas entre arrendador y arrendatario llegan en este momento, ya que son muchas las ocasiones en las que el arrendador interpreta que no ha lugar la devolución total o parcial de la fianza o, por su parte, el arrendatario deja de pajar las últimas mensualidades para que sean cubiertas por la cantidad depositada en la fianza y, de esta forma, evitar que el arrendador pueda exigir cantidades adicionales.
Estas situaciones requieren siempre de la negociación de las partes y, en su caso, de la intervención de una abogada especializada que pueda asesorar en la reclamación y, si es necesario, acudir a los tribunales de justicia para exigir las cantidades no satisfechas o de la devolución de la fianza.
En caso de que se produzcan daños en la vivienda o impagos por parte del arrendatario, el arrendador puede hacer uso de la fianza para cubrir los costes de reparación o para compensar la cantidad adeudada. Si no se produce ningún problema, la fianza se devuelve íntegramente al arrendatario al finalizar el contrato.
Es importante destacar que, en caso de que el arrendador no devuelva la fianza al final del contrato, el arrendatario puede reclamarla mediante una demanda judicial. En estos casos, el juez puede ordenar la devolución de la fianza, además de imponer una multa al arrendador por el incumplimiento de sus obligaciones.
Siempre es bueno recordar que tanto en la redacción y negociación de un contrato de arrendamiento como en su finalización es conveniente contar con el asesoramiento de una abogada experta como MJPeraza.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
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