El impago del alquiler es uno de los problemas más graves del mercado inmobiliario y que dado los riesgos que supone y falta de protección del arrendador/propietario, que llevan a la disminuir la oferta de viviendas en alquiler.
La Ley de vivienda de 2023 regulaba, en materia de desahucios establece una serie de medidas para proteger a determinados colectivos por razón de su vulnerabilidad, frente a un posible desahucio, estableciendo especialidades en caso de que el arrendador sea gran tenedor.
Tienen la consideración de gran tenedor, la persona física o jurídica titular de más de diez inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2, si bien en zonas declaradas tensionadas, baja a 5 o más viviendas de uso residencial en la zona declarada tensionada. Son las Comunidades Autónomas las que clasificarán en su territorio las zonas tensionadas.
Se establece la coordinación y comunicación entre los órganos jurisdiccionales y los servicios sociales de los Ayuntamientos donde se haya la propiedad arrendada, para hacer más ágil la atención a las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad. Y amplían los plazos de suspensión de los lanzamientos en caso de desahucio.
La ley Orgánica 1/2025 sobre eficiencia del servicio público de Justicia que entró en vigor el pasado 3 de abril, permite los desahucios exprés de okupas, algo que está pendiente de ver la realidad de su cumplimiento.
¿Qué hacer cuando un inquilino deja de pagar el primer mes?
El impago de alquiler puede deberse a una situación puntual. En ocasiones con un siempre requerimiento por parte del arrendador al arrendatario es suficiente para que éste reconozca la situación y proceda a restablecer los pagos del alquiler.
Pero, en otras ocasiones la situación personal y/o económica de arrendatario es mucho más complicada o simplemente, se trata de un profesional del impago. En estas situaciones no cabe otra posibilidad que acudir al procedimiento judicial de desahucio por falta de pago.
Nuevo requisito previo a la vía judicial:
Desde el 3 de abril de 2025, con la introducción de la LO 1/2025, es necesario incorporar un documento que demuestre que se ha intentado la solución extrajudicial del conflicto a través de los medios adecuados de solución de controversias (MASC), que representan cualquier tipo de actividad negociadora a la que las partes enfrentadas acuden de buena fe con el objeto de encontrar una solución extrajudicial al mismo, ya sea por sí mismas o con la intervención de una tercera persona imparcial y neutral. El medio más adecuado en los casos de impago de la renta de arrendamiento es la oferta vinculante y confidencial, dentro de las diferentes opciones que la Ley plantea.
La oferta vinculante confidencial es una comunicación fehaciente y en firme, que remite el arrendador al inquilino para ofrecerle alguna ventaja, por ejemplo, el aplazamiento de pago, una quita (descuento), o incluso la condonación de la deuda, con el fin de evitar la vía judicial, que para el arrendador supone mayor dilación en la solución de la controversia, y para el arrendatario supondrá mayores costes, dado que sería condenado por el total de lo adeudado, más las costas del procedimiento en reclamación de las rentas y desahucio.
Procedimiento de Desahucio por impago del alquiler y reclamación de cantidad
En los procedimientos de desahucio por falta de pago y reclamación de rentas debidas, siempre será preceptiva la intervención de procurador que represente a las partes, y de un abogado que asuma la dirección legal de las mismas.
El procedimiento se inicia con la interposición de la correspondiente demanda de desahucio ante los tribunales interesando el requerimiento de pago al arrendatario deudor, de las mensualidades de la renta impagadas, así como de todas aquellas cantidades asimiladas a la renta (suministro de agua, luz, comunidad…), que igualmente se adeuden, para que en el improrrogable plazo de 10 días, proceda a su cancelación, si desea mantenerse en el arrendamiento, con el apercibimiento de que en caso de no atender dicho requerimiento, se declarara resuelto el contrato de arrendamiento y se procederá al lanzamiento judicial, si no desalojara la vivienda en el plazo voluntario de aproximadamente un mes, o de 20 días hábiles desde que se produzca dicha declaración.
La resolución judicial que declara resuelto el contrato de arrendamiento y ordena el desalojo de la vivienda, también condenará al inquilino:
- Al pago de las rentas no abonadas al tiempo de la interposición de la demandada
- Pago de las rentas que se devenguen hasta la entrega de la vivienda arrendada
- Abono de las cantidades asimiladas a la renta que pudiera adeudarse hasta dicho momento
- Costas del procedimiento, esto es los honorarios de abogados y procurador contrario, si bien todas estas cantidades solo podrá hacerse efectivas si tanto el arrendatario como los fiadores o avalistas del contrato de arrendamiento tuvieran bienes o ingresos superiores al mínimo del salario mínimo interprofesional, y no estuvieran litigando como beneficiarios de justicia gratuita.
Lanzamiento judicial o desahucio
El lanzamiento judicial tiene lugar cuando no se ha puesto la vivienda a disposición del arrendador una vez resuelto el contrato en virtud de resolución judicial por incumplimiento de la obligación de pago. El señalará día y hora en la que se lleve a cabo la desocupación de la propiedad, siendo lo habitual que los arrendatarios abandonen la vivienda los días inmediatamente anteriores a dicha fecha, sin hacer entrega de las llaves, por lo que una comisión judicial comparecerá el día y hora señalado, acompañados por la fuerza policial en caso de que se prevea pueda existir conflicto, así como por el procurador del arrendador, y valiéndose de un cerrajero accederán a la propiedad, levantando acta de lo que acontezca así como del estado de la vivienda o de cualquier otra circunstancia, poniendo a disposición del propietario arrendador la vivienda.
Ejecución de la cantidad objeto de condena (rentas y cantidades asimiladas adeudadas)
Una vez que se ha producido el desahucio queda determinada el montante adeudado, y se iniciaran las diligencias judiciales, a instancia de la parte acreedora y demandante, tendentes a la averiguación patrimonial del inquilino, así como de los avalistas y fiadores, en su caso, con el fin de trabar embargo sobre los ingresos o bienes que resulten localizados.
Lo probable, es que el arrendatario no disponga ni de ingresos en cuantía embargable, ya que su salario tendría que superar significativamente el salario mínimo interprofesional, y solo si al momento de suscribir el contrato de arrendamiento se requirió la firma de fiadores solventes, la deuda generada podrá ser saldada.
Conclusión de los procedimientos de desahucio por impago del alquiler
Los procedimientos de desahucio y pese a su carácter sumario, son procedimientos que pueden extenderse en el tiempo, por lo que se debe actuar desde que se producen los primeros impagos, así como resulta imprescindible que el contrato de arrendamiento se suscriba con fiadores solventes, ya que la existencia de los mismos es garantía del cumplimiento de pago del arrendatario, y en caso de que este igualmente incumpla, serán estos los que puedan afrontar la deuda, bien llegando a un acuerdo de pago, bien a través de los procedimientos de ejecución y embargo.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
