La Ley de Arrendamientos Urbanos y el contrato de alquiler que firman las partes, arrendador y arrendatario, establecen una serie de derechos y obligaciones que les corresponden a las partes contratantes. En su día ya vimos los derechos y las obligaciones del inquilino, por lo que en este post nos vamos a centrar a las obligaciones y derechos que corresponden al propietario de la vivienda.
Derechos del arrendador
Fijar la renta, fianza del alquiler o establecimiento de otras garantías
Es uno de los principales derechos que tiene el arrendador, determinar el valor de la renta mensual que abonará el inquilino. Aunque. En muchas ocasiones puede ser negociable por las partes, la cantidad inicial vendrá determinada por el valor que estime el propietario en función de la localización de la vivienda, el estado de conservación de la misma, los metros cuadrados que tenga, si está amueblada, entre otros criterios.
Respecto de la fianza te recomendamos leer el post que dedicamos a este tema con especial referencia a la fianza arrendaticia en Canarias.
En ocasiones, el arrendador solicita al inquilino un aval bancario como garantía al cumplimiento del contrato.
Actualización de la renta
EL casero determinará el valor de la actualización de la renta del alquiler que debería estar reflejada en el contrato. Tradicionalmente se asociaba a las subidas del IPC, pero existen otras fórmulas. No obstante, hay que tener en cuenta la intervención gubernamental que, con la crisis económica, ha establecido limitaciones al incremento de la renta a los alquileres que están sujetos a los incrementos del IPC.
Rebajar el precio del alquiler por las mejoras que haga el inquilino
El arrendatario puede solicitar por escrito la realización de obras de mejora del inmueble si el propietario la autoriza se podría negociar una rebaja en el precio del alquiler. Cuestión diferente es si el inquilino realiza obras sin autorización del propietario, ya que a la finalización del contrato deberá entregar la vivienda en las mismas condiciones que las recibió.
Recuperar el inmueble para ocuparla como vivienda habitual
Cuando el propio propietario, su cónyuge o un familiar en primer grado tengan necesidad de ocupar la vivienda la usarla como vivienda habitual, el arrendador podrá reclamar el inmueble al arrendatario.
Hay que tener en cuenta que, si el arrendador o los familiares no ocupan tres meses después del fin del contrato o del desalojo de la vivienda (a excepción de casos de fuerza mayor), el arrendatario podría regresar como inquilino en 30 días por un nuevo período de hasta 3 años, con las mismas condiciones de su contrato y una indemnización por los gastos del desalojo (una mensualidad por cada año que quedara de contrato).
Si el contrato está inscrito en el Registro Civil con una duración pactada, el casero también tiene derecho a recuperar la vivienda si:
- entra en proceso de sustitución fideicomisaria
- ejecución hipotecaria
- sentencia judicial.
Desahuciar al inquilino si este no paga el alquiler
En el caso de impago de la renta del alquiler y transcurridos 10 días de impago, el arrendador podrá solicitar el desahucio interponiendo la denuncia correspondiente en el juzgado.
Recibir la vivienda en las mismas condiciones que se entregó
Como hemos comentado anteriormente, el arrendatario está obligado a entregar la vivienda en las mismas condiciones en que recibió la vivienda. Las condiciones en las que se entregue la vivienda pueden dar lugar a las reclamaciones de la fianza como compensación a los gastos que el propietario tenga realizar.
Deberes del arrendador
Reparaciones de la vivienda
Corresponde al arrendador realizar las reparaciones, como propietario, de los daños que puedan surgir en la vivienda y en los electrodomésticos u otros elementos que formaran parte del contrato del alquiler. Estas reparaciones no pueden suponer un aumento de la renta.
Obras de adaptación de la vivienda
El arrendador tiene la obligación de permitir obras de adaptabilidad en el interior de la vivienda si el inquilino o su cónyuge o las personas que las que se convivan tienen alguna discapacidad o más de 70 años.
Depositar la fianza en el organismo competente
En muchas comunidades Autónomas y, en particular, Canarias, existe un organismo donde se debe depositar la fianza arrendaticia, tienes más información en el post en el que tratamos el tema.
Devolución de la fianza
A la finalización del contrato del alquiler y tras la revisión del estado del inmueble, si esta todo conforme el arrendador tendrá que proceder a la devolución de la fianza arrendaticia.
Notificar al inquilino la venta de la vivienda
Si el propietario decide poner a la venta la vivienda está obligado a notificar fehacientemente al inquilino esta situación ya que el inquilino podría ejercer el derecho de adquisición preferente salvo que el contrato se haya renunciado a este derecho.
Mantener el contrato de alquiler si hay cambio de propietario
Si se adquiere una vivienda alquilada que está inscrita en el Registro de la Propiedad, el nuevo propietario está obligado a mantener las condiciones del contrato a los inquilinos. En caso de que el propietario quiera hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir un plazo de 3 meses en los que mantendría su alquiler con las mismas condiciones de su contrato y reclamar al propietario una indemnización por daños y perjuicios.
Pagar los gastos generares de la vivienda
Aunque en el contrato de alquiler puede ser negociado, lo normal es que el arrendador sea quien abone los impuestos municipales como el IBI, el seguro de la vivienda, la cuota de la comunidad de propietarios, así como las derramas que se establezcan por mejoras que se hagan en el edificio.
Por el contrario, los gastos individuales como el gas, electricidad, agua y otros suministros de la vivienda suelen ser una obligación del inquilino.
Tanto en la negociación y formalización del contrato de alquiler, como en el trascurso del mismo y en su finalización es conveniente consultar a expertos como MJPeraza que podrán asesorar y ayudar a resolver las situaciones que puedan surgir.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
