Servidumbre de medianería

En el sentido usual, se entiende por servidumbre de medianería a la pared común a dos casas, así como medianeros los muros, paredes, cercas, etc., que estando en el límite de dos heredades pertenecientes a distintos propietarios, las separa o delimita, y que genera derechos y obligaciones de los propietarios.

 

Muro medianero

Los muros medianeros son generadores de múltiples conflictos, y tienen lugar entre fincas rústicas y entre urbanas, siendo más que una  servidumbre, un condominio, ya que no existe una finca sirviente y una dominante, sino que más bien se trata de una copropiedad que obliga al consentimiento del otro para hacer cualquier acción que altere el muro medianero, imponiendo limites a su uso, a la vez que otorga determinadas facultades e imponiendo asimismo obligaciones respeto de la pared o muro medianero.

La medianería supone el elemento divisorio entre dos propiedades que presta, por igual, servicio a ambos, con atribución indivisa del elemento medianero a cada dueño, generadora de una comunidad de intereses, siendo que para determinar la existencia o inexistencia de la servidumbre de medianería se ha de estar:

1º) Título de propiedad

La existencia de título que determine la propiedad del muro o pared divisoria.

 

2º) Signos exteriores que indiquen la inexistencia de medianería

A falta de título, habrá que atender a los signos exteriores que indican la inexistencia de esta medianería:

• Cuando en las paredes divisorias de los edificios haya ventanas o huecos abiertos.
• Cuando la pared divisoria esté por un lado recta y a plomo en todo su paramento, y por el otro presente lo mismo en su parte superior, teniendo en el inferior relex o retallos.
• Cuando conste construida toda la pared sobre el terreno de una de las fincas, y no por mitad entre una y otra de las dos contiguas.
• Cuando la pared sufra las cargas de carreras, pisos y armaduras de una de las fincas, y no de la contigua.
• Cuando la pared divisoria entre patios, jardines y heredades vierta hacia una de las propiedades.
• Cuando la pared divisoria, construida de mampostería, presente piedras llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salgan fuera de la superficie sólo por un lado y no por el otro.
• Cuando el muro, vallado o pared de fincas contiguas separen de otra que no se hallan cerradas.

 

3º) Presunción general favorable a su existencia

Si no se pudiera obtener la titularidad de la pared o muro por los anteriores medios, por título, negocio jurídico o signos externos, ante las dificultades que surgen para acreditar en muchos casos la naturaleza y propiedad de la pared divisoria, se establece una presunción general favorable a su existencia, y así existirá medianería en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación, a partir del cual sólo se considerará medianero el construido a medias entre los dos propietarios.

Por tanto, a falta de título y otros signos exteriores que nieguen la servidumbre de medianería, se entiende que existe medianería cuando el elemento de separación sea común a ambos predios. En cambio, si las propiedades colindantes, cuentan con su propia pared o muro delimitador de su contorno, distinto del vecino, incluso aunque se encuentre no adosado al otro, no existe una situación jurídica de medianería.

La verdadera pared medianera sería la construida de común acuerdo y costeada por los dueños de dos fincas colindantes con intención de aprovecharse ambas, o, más frecuentemente, la construida por uno, con autorización expresa o tácita del otro, o por autorización de la ley, en terreno que pertenezca por mitad de su anchura a uno y otro predio.

Hay que tener en cuenta que no existe medianería, si la pared resulte elevada sobre el terreno de propiedad exclusiva de su constructor, y no por mitad entre una y otra de las contiguas, pero también es habitual que pese a este hecho, posteriormente adquiera la condición de pared medianera por acuerdo de las partes o por disposición legal.

El derecho al uso de la medianera corresponde a quienes estén incluidos en un régimen de comunidad del muro.

 

Facultades

1º.- La facultad de los medianeros de apoyar la obra en la pared o introducir vigas o elementos de sostén en su estructura, sin que sobrepasen la mitad del grosor del muro, con el límite de no impedir el uso común, ni perjudicar la estructura, ni gravar con más carga de la que pueda soportar, por tanto se puede ejercer este derecho siempre que por sus características la instalación medianera pueda técnicamente soportar el aprovechamiento pretendido.

Para usar de este derecho tiene que obtener previamente el consentimiento de los demás comuneros, salvo obras menores, y contar con informes periciales sobre la estructura de lo que se quiere construir y la resistencia del muro medianero para soportar nuevas cargas, y en caso de conflicto se deberá acudir a la vía judicial.

2º La facultad de elevación, Si uno de los medianeros hace uso de esta facultad y da mayor altura a la pared medianera, es criterio unánime que dicha elevación tendrá el carácter de pared propia, aunque el otro dueño podrá adquirir la medianería. No estando condicionada el ejercicio de esta facultad de elevar la pared medianera a la obtención del previo consentimiento del otro.

Las molestias y daños y perjuicios que se cause al colindante por la elevación de las paredes medianeras implican la indemnización a este.

Corre por cuenta de quien elevó el muro medianero, el mantenimiento del muro en todo lo que elevó, en la proporción de lo alzado, a lo que se debe sumar lo que proporcionalmente lo corresponde por el resto de la medianería.

Los colindantes que no hayan contribuido a las obras de elevación del muro, o al engrosamiento de su espesor, pueden adquirir todos los derechos de uso que de tales obras derivan, siempre que pagasen el valor de lo construido en `proporción a su participación en la medianera, y pagando también la mitad del valor del terreno que ocupó la obra de engrosamiento del muro.

 

Limitaciones en cuanto a las distancias 

1º Limitaciones para la construcción de determinadas instalaciones cerca de la pared ajena o medianera, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias,  así para la construcción de pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, se debe estar a las condiciones que reglamentariamente se prescriban.

Esta limitación se encuentra actualmente regulada por el Derecho administrativo, ya que tiene directa relación con las actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas

A falta de reglamento se tomarán las precauciones que se juzguen necesarias, previo dictamen pericial, a fin de evitar todo daño a las heredades o edificios vecinos.

2º  Limitación para plantar árboles o setos, estableciéndose una limitación al dominio, y así las  plantaciones no pueden hacerse libremente dentro de las fincas propias, sino  que debe guardarse las distancias debidas a las paredes ajenas o medianeras, y así no  se podrá plantar árboles cerca de una heredad ajena sino a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar, y, en su defecto, a la de dos metros de la línea divisoria de las heredades si la plantación se hace de árboles altos, y a la de 50 centímetros si la plantación es de arbustos o árboles bajos.

Todo propietario tiene derecho a pedir que se arranquen los árboles que en adelante se plantaren a menor distancia de su heredad. sin necesidad de demostración de concretos y efectivos perjuicios pues la norma no tiene un sentido reparador sino de ordenación de la

Estas limitaciones tienen aplicación en ámbito agrario y rústico, pero también en el urbano, y se fundamenta en un doble motivo, evitar que las raíces no se aprovechen del suelo ajeno y, el segundo, a impedir que las ramas priven al fundo vecino de aire y luz.

La razón es la tendencia a que el régimen de convivencia entre vecinos sea el más adecuado, para evitar conflictos o interferencias entre los moradores de casas habitables, próximas entre sí. Hasta tal punto, que el legislador ni siquiera exige que se ocasione un perjuicio, porque la norma es más bien preventiva que sancionadora, esto es, no ha de esperarse a las derivaciones que perturben las relaciones de vecindad

Si las ramas de los árboles que se extendieran sobre la propiedad o finca vecina, dan derecho al dueño del fundo invadido, a reclamar que se corten, lo que significa que no puede hacerlo por su cuenta; todo lo contrario de lo que acontece con las raíces, a las que se consideran más peligrosas porque pueden estrangular las tuberías enterradas, y que pueden ser cortadas o arrancadas por el perjudicado, sin necesidad de acudir a la vía judicial para obtener permiso para hacerlo.

 

Obligaciones de los medianeros

Los copropietarios de la medianera esta obligados a costear los gastos de mantenimiento de una medianera o en su caso su reconstrucción en caso de que se encuentre en estado ruinoso.

Como regla general los cotitulares de una medianería deberán satisfacer los gastos que requiere el arreglo de la medianería cuando su origen esté relacionado con el desgaste lógico por el transcurso del tiempo a consecuencia de su uso o por causa de fuerza mayor. Sin embargo, cuando el desperfecto tuviera su origen en la acción negligente o dolosa de alguno de los medianeros, a éste corresponde correr con la carga de hacer frente a la reparación de éstos.

 

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