La duración del contrato de alquiler de una vivienda es una de las cuestiones importantes que se tiene que tener en cuenta a la firma de este tipo de contratos, al igual que las obligaciones que se generan en el caso de la prórroga obligatoria y las posibilidades de la prórroga voluntaria.
También va a depender de la fecha en la que se firmó el contrato de arrendamiento de la vivienda, ya que la Ley de Arrendamientos Urbanos ha tenido varias modificaciones que han ido cambiando los plazos de duración de los contratos de alquiler y sus prórrogas obligatorias.
Contratos firmados a partir del 6 de marzo de 2019
La última reforma de la LAU introdujo un importante cambio en materia de duración y de prórroga de los contratos de arrendamiento de vivienda. Lo primero que dice la LAU es que la duración de los contratos la fijan libremente las partes, asi pues podría ser, por ejemplo de 3, 5, 8 ó 10 años, No obstante establece una duración del contrato diferente en función si el arrendador o propietario es una persona física o una persona jurídica para el supuesto en que las partes fijaran una duración inferior.
En el caso de que el arrendador sea una persona física la duración del contrato se establece de 5 años desde la fecha de su firma.
Por su parte, si el arrendador es una persona jurídica la duración del contrato de alquiler de vivienda la LAU lo fija en 7 años.
Hay que diferenciar el contrato de alquiler de vivienda con el contrato de alquiler de local de negocio o de arrendamiento de industria del cual hablamos en un post anterior.
La duración del contrato de arrendamiento lo pueden fijar libremente las partes. Si en el texto del contrato de alquiler de vivienda solo se dice que la duración del contrato es de un año, este se prorrogará obligatoriamente hasta 5 años en el caso de personas físicas o 7 en el de personas jurídicas. En ocasiones, el texto firmado establece la duración anual e indica la prórroga hasta el quinto o séptimo año, según el caso.
Si el contrato no establece plazo de duración o se dice que es indeterminado, el contrato se entenderá celebrado por un año y se le aplicará las prórrogas obligatorias que establece la ley.
Queda en manos del arrendatario su resolución anticipada, siempre que manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si esta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.
Una vez transcurrido el primer año de duración del contrato y siempre que el arrendador sea persona física, no procederá la prórroga obligatoria del contrato cuando, al tiempo de su celebración, se hubiese hecho constar en el mismo, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.
Cuando finalice el plazo de 5 o de 7 años, según sea el arrendatario persona física o jurídica si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
Hay que entender que esta prórroga es voluntaria por las partes, ya que tiene un plazo, arrendatario y arrendador para comunicar su no renovación. Pero una vez renovado, las prórrogas hasta llegar al tercer año serán obligatorias.
Finalizados los plazos legales arrendatario y arrendador podrán firmar un nuevo contrato, por lo que se activarán los plazos de los 5 o 7 años u optar por la tácita reconducción. Como establece el artículo 1.566 del Código Civil “Si al terminar el contrato, permanece el arrendatario disfrutando quince días de la cosa arrendada con aquiescencia del arrendador, se entiende que hay tácita reconducción”, suponiendo esto que el arrendamiento estará en vigor, bien por años cuando se haya fijado un alquiler anual (con pago mensual) en el contrato anterior, bien por meses si el alquiler está establecido mensualmente.
Por último, hay que recordar que un pacto que establezca dentro de un contrato de arrendamiento por el que el arrendatario o inquilino renuncie a su derecho de prórroga obligatoria sería nulo de pleno derecho por vulnerar el artículo 6 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Contratos firmados con anterioridad del 6 de marzo de 2019
Han sido varias las reformas de la LAU que afectan a los contratos firmados antes de esta fecha y que afectaban a la prórroga forzosa.
- Contratos de arrendamientos entre el 24-1-2019 y el 5-3-2019
Los contratos se fijaban con una duración de 3 años, asi que si se firmaban por un año o indeterminados se prorrogaban anualmente hasta el tercer año. Se prorrogaban 1 año más a voluntad del inquilino.
- Contratos de arrendamiento entre el 19-12-2018 y el 23-1-2019
Los contratos se fijaban con una duración de 5 años si el arrendado era persona física y de 7 si se trataba de una persona jurídica, asi que si se firmaban por un año o indeterminados se prorrogaban anualmente hasta el quinto o séptimo año según la condición del arrendador. Se prorrogaban 5 años más a voluntad del inquilino.
- Contrato de alquiler celebrado entre el 6-6-2013 y el 5-3-2019
Los contratos se fijaban con una duración de 3 años, asi que si se firmaban por un año o indeterminados se prorrogaban anualmente hasta el tercer año. Se prorrogaban 1 año más a voluntad del inquilino.
- Contrato de alquiler celebrado entre la fecha de 1-1-1995 y el 5-6-2013
Los contratos se fijaban con una duración de 5 años, asi que si se firmaban por un año o indeterminados se prorrogaban anualmente hasta el quinto año. Se prorrogaban hasta 3 años más a voluntad del inquilino.
En suma, dada la complejidad, es importante recordar la importancia de contar con el asesoramiento legal desde un primer momento y contar con la dirección legal especializada de MJPeraza a la hora de revisar o redactar o interpretar cualquier tipo de contrato y en especial los contratos de arrendamientos de vivienda.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
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