Son varios los tipos de servidumbres que ya hemos tratado en este blog: servidumbre en finca enclavada, servidumbre de acueducto (o de tuberías), faqs sobre servidumbre de paso, servidumbre de luces y vistas y servidumbre de medianería. En este post, vamos a abordar una nueva servidumbre que puede crear conflictos entre vecinos, como es la servidumbre de vertiente de tejado o de desagües de aguas pluviales.
Principio general: que el propietario recoja sus propias aguas
El artículo 586 del código civil recoge la descripción de esta servidumbre en la sección que regula el desagüe de los edificios, estableciendo los siguiente: “El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo”.
Es decir, nuestro código civil establece un principio general por el que el propietario debe evitar que las aguas pluviales que caigan sobre su tejado o sobre su suelo no causen perjuicio al predio vecino.
- Así, las aguas que caen sobre el tejado (tanto por los aleros como por las vertientes de las aguas pluviales) tendrán que evacuarse en el propio suelo de la propiedad o dándole salida a la calle o sitio público, En este último caso se deberá tener en cuenta las ordenanzas municipales que obligarán, en muchos casos, la evacuación a través de la red de alcantarillado.
- Por otro lado, las aguas que caigan al propio suelo se tendrán que recoger de forma que no causen perjuicio al vecino, por lo que se deberá estudiar la capacidad de filtración del terreno, las corrientes que se puedan formar y cualquier situación que pueda producirse de forma extraordinaria, para tratar de establecer las medidas apropiadas.
A este principio general, el código civil establece dos excepciones que dan lugar a la servidumbre de vertiente de tejado y a la servidumbre de desagües de aguas pluviales que veremos más adelante.
¿Qué hacer si el vecino incumple el principio general?
Si se diera una situación de incumplimiento del principio general, es el momento de contar con el asesoramiento de una abogada experta en materia de servidumbres de aguas pluviales quien podrá asesorar los pasos a seguir.
Los normal será dirigirse de forma amistosa al propietario para tratar de corregir el problema. Si este primer acercamiento no diera fruto, siempre es conveniente hacerlo de forma que quede constancia, por lo que sería conveniente realizar una comunicación fehaciente por escrito al vecino que vierte sus aguas en nuestra propiedad dejando constancia de la situación que se está produciendo y anticipando los posibles daños que se puedan estar ocasionado. Una forma de realizar esta comunicación es mediante burofax con acuse de recibo.
Si no hubiere una respuesta por parte del vecino, correspondería iniciar la vía judicial, en la que será necesaria contar con el asesoramiento letrado, para que, conforme a lo establecido en el código civil, se declare que no corresponde a nuestro fundo recoger las aguas pluviales y el juez obligue al propietario que realice las obras oportunas para evitar que el agua alcance nuestra propiedad. Y, en su caso, a indemnizar por lo daños causados por las aguas vertidas. Esta situación, podrá requerir que se haya dado parte al seguro o se haya requerido a peritos para su evaluación.
La servidumbre de vertiente de tejados debe calificarse como de continua y aparente y de carácter positivo, por lo que conforme al art. 537 del CC puede adquirirse por prescripción de veinte años.
Excepciones a la regla general: La servidumbre de vertiente de tejados
La primera de las excepciones se regula en artículo 587 del código civil que establece lo siguiente: “El dueño del predio que sufre la servidumbre de vertiente de los tejados podrá edificar recibiendo las aguas sobre su propio tejado o dándoles otra salida conforme a las ordenanzas o costumbres locales y de modo que no resulte gravamen ni perjuicio alguno para el predio dominante”.
Este es un supuesto en el que el predio sirviente (el que recibe las aguas) tiene constituida una servidumbre bien voluntariamente (como puede reflejarse en los registros de la propiedad) o por que se haya consentido con el tiempo y se haya ejercido la acción de prescripción adquisitiva por el predio dominante para su reconocimiento. Normalmente, se trata de edificaciones más altas que vierten las aguas pluviales sobre los tejados contiguos de otra propiedad que son los que recogen el agua de lluvia y los canalizan a la vía pública o a la red de alcantarillado.
En cualquier caso, esta servidumbre no impide el derecho a edificar mientras que no se perjudique el derecho del predio dominante a evacuar las aguas conforme a la normativa local.
Excepciones a la regla general: La servidumbre de desagüe de aguas pluviales
La segunda excepción se regula en el artículo 588 código civil: “Cuando el corral o patio de una casa se halle enclavado entre otras, y no sea posible dar salida por la misma casa a las aguas pluviales que en él se recojan, podrá exigirse el establecimiento de la servidumbre de desagüe, dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida y estableciéndose el conducto de desagüe en la forma que menos perjuicios ocasione al predio sirviente previa la indemnización que corresponda”.
A diferencia del supuesto anterior, se trata de una servidumbre forzosa, por lo que corresponderá al predio dominante
- tener que justificar que no hay alternativa posible a través de la propia casa dar salida a las aguas pluviales
- buscar la solución de más fácil salida y que menos perjudique a los predios contiguos
- indemnizar al predio sirviente
la constitución de la servidumbre de desagüe requerirá de asesoramiento y peritajes que permitan llegar a la solución óptima y menos gravosa para las propiedades afectadas.
Acudir a MJPeraza como expertos en los denominados derechos reales ayudará a analizar y realizar las acciones pertinentes para solventar cualquier situación que pueda darse en esta materia.
Abogada Colegiada del Ilustre Colegio de Abogados de Santa Cruz de Tenerife, y en ejercicio desde el año 1993 como especialista en Derecho Civil, posee amplia experiencia en el sector de la construcción al contar entre sus clientes con importantes empresas del sector, por lo que son dilatados sus conocimientos en contratos de ejecución de obra, defectos de la construcción y reclamación de responsabilidades a los agentes de la construcción, así como en el derecho de propiedad, servidumbres, permutas, compraventas, opciones de compra.
Igualmente relevante es su trabajo como abogada de familia y especialmente en los procedimientos de establecimiento, modificación y extinción de medidas paternofiliales, y sus amplios conocimientos y formación en materia sucesoria (partición hereditaria, reclamación de legítima, impugnación testamentaria).
